„Musím si dělat nový energetický štítek, když prodávám starší dům?“ Ptáte se na špatnou věc. Nejde o slovo „nový“, ale o slovo „platný“. Rozdíl mezi nimi rozhoduje, jestli vás čeká deset minut hledání ve složce s papíry k domu, nebo shánění energetického specialisty týden před podpisem.
Kdy starý štítek ještě platí
PENB platí deset let od vystavení, nebo kratší dobu, pokud mezitím proběhla energeticky významná změna: nová okna, zateplení, výměna zdroje tepla. Pokud pro dům někdo v posledních deseti letech štítek nechal zpracovat a dům se od té doby nezměnil, platí dál a k prodeji i pronájmu ho použijete znovu. Hledejte ho v dokumentaci k domu, u předchozí realitní kanceláře, nebo u toho, od koho jste dům kupovali.
Pár staveb PENB vůbec nepotřebuje: menší než 50 m² podlahové plochy, chalupy a chaty využívané jen část roku, domy pod památkovou ochranou. Běžný obydlený rodinný dům mezi ně nepatří.
Výjimka pro byty se sdíleným průkazem. Slyšeli jste, že místo štítku stačí doložit vyúčtování energií za poslední tři roky? Platí, ale má tři podmínky najednou (§ 7a odst. 7). Musíte být vlastníkem jednotky, tedy bytu. Musíte si průkaz písemně vyžádat od společenství vlastníků nebo správce. A ten vám ho nesmí předat. Teprve pak ho nahradíte vyúčtováním, a to za elektřinu, plyn i tepelnou energii, ne jen za jednu z nich. Společenství má na vydání 30 dnů, pokud průkaz už má, a 60 dnů, pokud ho teprve pořizuje.
U rodinného domu jste majitelem celé budovy vy, průkaz si objednáváte sami, takže se vás tahle úleva netýká.
Co se stane, když štítek chybí
Zákon o hospodaření energií (406/2000 Sb.) má na to konkrétní pojistku. Prodáváte-li přes realitního zprostředkovatele a nepředáte mu grafickou část průkazu, musí v inzerátu uvést nejhorší klasifikační třídu, ať dům topí, jak topí. Není to trest za chybějící papír, je to výchozí hodnota pro případ, že chybí podklad. Platí to stejně pro dům i byt, prodej i pronájem.
Kupující nebo nájemce má navíc dostat průkaz nejpozději při podpisu smlouvy.
Kontrolu dělá Státní energetická inspekce a může uložit pokutu do 200 000 Kč. Stejná horní hranice platí pro fyzickou osobu i pro firmu, sazby jsou v § 12 odst. 2 písm. a) a § 12a odst. 4 písm. a) zákona.
Pokud jste někde četli o stotisícové pokutě, je to zastaralý údaj. Sazby zvýšil zákon č. 3/2020 Sb. s účinností od 25. 1. 2020 a starší články to dodnes opisují. Naopak pětimilionová pokuta, která se u tohohle tématu občas objeví, se prodeje domu netýká vůbec. Míří na energetické audity a na pochybení energetického specialisty.
V praxi kontroluje hlavně inzeráty, ne každý jednotlivý prodej, takže bez štítku pokuta nehrozí automaticky. Reálnější dopad bývá jinde. Chybějící štítek je pro kupujícího informace jako každá jiná: neví, co kupuje, a tak si to riziko započítá do ceny. Dělá to správně, na jeho místě bych to udělal taky.
Proto tady neradím, jak mu tu kartu vzít z ruky. Radím mít štítek hotový, protože z neznáma se pak stane číslo. Když dům topí líp, než kupující tuší, ukáže to štítek. Když topí hůř, dozvíte se to vy dřív než on, a to je pořád lepší pozice než zjistit to při jednání o ceně.
Co se mění v roce 2026
Zatím nic. A to je ta odpověď, kterou na jiných webech nenajdete.
Revidovaná evropská směrnice o energetické náročnosti budov (2024/1275) měla být v českém právu účinná do 29. 5. 2026. Není. K dnešnímu dni se v platném znění zákona č. 406/2000 Sb. na tuhle směrnici neodkazuje ani jedno ustanovení. Transpozice půjde novelou téhož zákona, kterou ministerstvo průmyslu a obchodu chystá, ale novela zatím není ve Sbírce. Konkrétní datum účinnosti proto nikdo seriózně uvést nemůže, a když ho někde vidíte, je to odhad vydávaný za fakt.
Až to přijde, přinese to dvě věci. Přísnější minimální standardy míří na energeticky nejhorší budovy a na vlastníky, kteří je dál provozují, ne na jednorázový prodej. Digitální evidence PENB má ze štítku udělat záznam v registru místo šanonu u realitky.
Jedno si u minimálních standardů ohlídejte, protože právě tady vzniká většina strašení. Povinnost renovovat nejhorších 16 % budov do roku 2030 se týká jiných než obytných budov. U bydlení směrnice ukládá cíl státu za celý fond, ne povinnost jednotlivému majiteli domu. Věta „dům třídy G bude od roku 2030 neprodejný“ z textu směrnice nevyplývá.
Pro někoho, kdo dům jen prodává, minimální standardy většinou nic nemění. Co se ale mění už teď, je princip: PENB přestává být papír, který nikdo nekontroluje. Platný, dohledatelný štítek je do budoucna jistota, ne formalita navíc.
Kde se PENB potkává s tím, co měřím já
Energetický specialista počítá energetickou náročnost z tabulkových hodnot, pokud nemá k dispozici něco přesnějšího. U vzduchotěsnosti obálky je tou přesnější hodnotou změřené n50 podle ČSN EN ISO 9972 místo normové výchozí hodnoty. U netěsného domu štítek nezachrání nic, měření jen potvrdí, co je cítit i bez něj. U domu, který je reálně těsnější, než tabulka počítá, protože prošel zateplením nebo výměnou oken a nikdy se to nezměřilo, může naměřené číslo znamenat rozdíl mezi odhadem a realitou.
Pro většinu prodejů staršího domu je tohle zbytečný krok navíc, tabulková hodnota stačí a PENB si zařídí energetický specialista sám. Vyplatí se tam, kde renovace proběhla nedávno a nikdo ji nezměřil: závěrečné měření metodou A dá specialistovi číslo z reality domu, ne z tabulky. Termín i cenu najdete v ceníku.
První krok zůstává stejný: najděte PENB, který k domu možná už existuje, podívejte se na datum vystavení a na to, co se od něj na domě změnilo. Když obojí sedí, ušetřili jste si starost. Když ne, objednejte nový dřív, než dům nabídnete k prodeji nebo pronájmu, ne až se o něj někdo začne zajímat.